Если вы решили купить дом или квартиру в Хорватии, то не забудьте учесть в своих расходах кое-что еще, помимо собственно стоимости своего будущего жилища. По хорватским законам, большую часть затрат на покупку недвижимости несет именно покупатель.
Что предстоит заплатить покупателю
Нотариальные и регистрационные сборы – 0,01-0,05% от стоимости объекта
1, Если вы не говорите по-хорватски и у вас нет друзей, которые вам помогут бесплатно, придется нанять официального переводчика, его услуги обойдутся вам в 200-300 евро, плюс перевод собственно контракта (примерно 30 евро за страницу текста). Если же в городке, где вы оформляете сделку такого переводчика нет, то вам придется дополнительно оплатить дорожные расходы и питание специалиста.
2. Комиссия агентству – 3% от стоимости покупки (Здесь это – фиксированная ставка и весьма жестко контролируется. Официальное агентство недвижимости не может взять с вас за услуги больше трех процентов, но зато может сделать скидку!)
3. Если вы наймете юриста (это не обязательно, но многие считают необходимым) для сопровождения сделки, будьте готовы заплатить ему от 0,5 до 1,5% стоимости контракта + НДС (25%).
4. Официальный налог на покупку недвижимости в Хорватии составляет 3% от цены имущества. Вы уплатите эту сумму по извещению, которое получите от налоговой инспекции. Этого расхода можно избежать, если вы будете покупать жильё непосредственно у застройщика, фирма которого платит НДС. (Это легко проверить просто в интернете, запросив данные о компании на официальном сайте.)
Что ложится на плечи продавца
Часто встречаются ситуации, когда при сделке с недвижимостью расходы несет не покупатель, а продавец. Это – все случаи приобретения собственности с теми или иными юридическими проблемами. Именно для того, чтобы это выяснить, вам может потребоваться опытный юрист. Хотя, многие агентства заранее предупреждают клиентов о возможных проблемах, или же вообще не берутся продавать объекты, не имеющие чистых документов.
Ни под каким соусом не соглашайтесь приобретать недвижимость с неполной или неясной документацией. Если ваш случай именно таков, но объект уж очень симпатичен, требуйте, чтобы продавец озаботился исправлением документов. Вам, как иностранцу, сделать это после покупки будет почти нереально.
Как вычисляется налог на передачу недвижимости
Как уже было сказано, покупатель должен уплатить в казну 3% от стоимости объекта. Но как исчисляется величина налога? Главным образом, на основании цифр, указанных в договоре купли-продажи.
Важно понимать, что у налоговых органов страны нет собственной службы по оценке стоимости имущества, и они будут соотносить указанные цифры с некоторыми собственными соображениями на этот счет. Если чиновникам покажется, что цена в контракте занижена с целью минимизации налогов, договор могут объявить недействительным или назначат судебную оценку стоимости объекта.
Как вернуть НДС
Налог на добавленную стоимость в Хорватии составляет 25% – четверть цены! Если вы планируете покупать недвижимость не для летнего отдыха с семьей, а для использования в коммерческих целях, то у вс есть законный способ вернуть эти 25% обратно.
Для начала зарегистрируйте фирму в Хорватии и сразу же войдите в “зону НДС” (sustav PDV), и только после этого покупайте недвижимость на имя компании. Ваш бухгалтер поможет вам получить ваши деньги обратно.
Здесь есть тонкость. Если вы на самом деле не планируете вести в Хорватии сети какую-либо выгодоприносящую деятельность, то лучше покупать дом или квартиру на физическое лицо. И тому есть две весомые причины:
С января 2019 года все “спящие” фирмы обязаны ежемесячно платить в бюджет страны 500 евро. Если вы вернете НДС, но не будете использовать недвижимость в коммерческих целях (в качестве служебного помещения или сдавать в аренду), то спустя 2-3 года получите требование о возврате НДС в казну Республики Хорватия в двойном размере.
Привлекать ли адвоката для сопровождения сделки?
Вопрос неоднозначный. Многие посредники уверяют, что в 90% случаев это жизненно необходимо. Давайте разбираться.
Если вы покупаете новую квартиру, построенную не более 3-х лет назад и имеющую “разрешение на использование” (Uporabna Dozvola), вы можете быть спокойны за свои инвестиции, и никакой юрист вам не нужен.
Если вы присмотрели дом, земельный участок, или коммерческую недвижимость, то опытный адвокат вам очень пригодится. Да, ваши расходы вырастут процента на полтора-два, но вы можете быть уверены в том, что в будущем вас не ждут никакие неприятные сюрпризы. А их моет быть множество – например, на земле, которую вы купили с целью построить дом, по существующим генеральным планам ничего строить нельзя вообще. Или можно строить только здания определенного назначения (только жилые или только коммерческие). Эти планы менять – себе дороже и почти невозможно. Еще хуже, если вдруг объявиться претендент на пару квадратных метров в составе купленной вами земли, имеющий документы, это его право однозначно подтверждающие. Такие люди по большей части начинают требовать выплатить им весьма солидную сумму денег и, не получив их, обращаются в суд. И, поверьте, хорватские суды рассматривают такие дела годами, если не десятилетиями. И все это время вы никак не можете использовать покупку – ни строить на ней, ни продать.
Покупка жилья в Хорватии – как получить лучшую цену
Общее правило грамотной покупки недвижимости Хорватии состоит в том, что многие продавцы изначально завышают цену и почти всегда готовы “подвинуться”. Наиболее выгодно можно купить квартиру или дом между сезонами, то есть примерно с октября по май. Летом хорваты вообще не склонны что-либо продавать. Тому есть две причины:
Во-первых, в сезон здесь практически каждый квадратный метр приносит своему владельцу прибыль от сдачи туристам;
Во-вторых, летом здесь полно потенциальных покупателей. Так как один раз приехав на отдых, например, в Далмацию, люди прикипают к ней душой и стремятся купить себе здесь собственный домик или квартиру у моря.
Если вы смотрите квартиру в новостройке, которая сдана в эксплуатацию более трех лет назад, смело торгуйтесь. Во многих случаях владелец такой недвижимости уже имеют значительные долги перед банком и готовы продавать как можно быстрее, даже по более низкой цене.
Но далеко не все продавцы в Хорватии согласны продавать жилье за копейки. Большинство предпочитает ждать своего покупателя хоть 5 или 10 лет, точно зная, что недвижимость у моря всегда будет в цене. Хорваты очень хорошо понимают, что время – это деньги. И, сдавая свои квартиры курортникам во время летнего сезона, они могут зарабатывать на них 5-8% и более, так что не спешат расставаться со своим имуществом.
По информации агентства “Макарска некретнина”
https://www.makarskanekretnineagencija.com
