Согласно действующему законодательству, любой человек может купить недвижимость в Норвегии вне зависимости от его гражданства и основного места жительства. Тем не менее если вы рассчитываете получить ипотеку или кредит на покупку жилья, вам необходимо иметь законное право жить и работать в этой стране – либо на основании рабочей визы, либо, имея вид на жительство.
Купить недвижимость в Норвегии легко, и если вам нужно жилье на длительный срок, то покупка обойдется дешевле, чем аренда. Однако если вы не знакомы с местными законами и системой купли-продажи, вы можете столкнуться с рядом неприятных сюрпризов.
Чтобы этого не произошло, прежде чем покупать дом или квартиру в Норвегии, ознакомьтесь с нашим кратким вводным курсом по приобретению норвежской недвижимости.
Выберите дом
Еще до начала поиска подходящего жилья запомните, что вся недвижимость Норвегии делится на два типа:
Selveir (наиболее предпочтительный)
Купив дом относящийся к типу Selveir, вы получаете полное право владения зданием и несете ответственность за его содержание. Объектом типа Selveir (в переводе: это слово означает “в собственном владении”) может быть отдельно стоящий дом или здание типа дуплекс. Квартиры, как правило, не являются объектом класса selveir.
При покупке объекта класса selveir вы должны будете уплатить гербовый сбор (Omkostninger) в размере 2,5% от покупной цены. Для этой операции банки кредита не предоставляют, поэтому важно иметь для этого собственные сбережения. Помните также, что эти проценты не входят в сумму депозита.
Andel / Aksje
Это – тип совместного владения недвижимостью, часто встречающийся в больших многоквартирных домах. При приобретении объекта такого типа гербовый сбор не взимается, но вам придется платить от 1000 до 5000 и более крон в месяц за «управление недвижимостью», а также некоторые другие сборы. Несомненно, недвижимость типа Aksje / andels, как правило, оказывается дешевле, чем selveir. Но не забудьте учесть, что вам придется платить не менее 40 000 норвежских крон в год на административные расходы. Это, по сути, получается нечто, похожее на относительно дешевую аренду. Но она “морозит” довольно большую сумму ваших денег (депозит). Этот тип недвижимости не будет заметно расти в цене, и его не стоит рассматривать, как прибыльное вложение средств. Но, благодаря своей дешевизне, такая покупка может стать хорошим первым шагом на рынке норвежской недвижимости.
Оценка дома
В Норвегии существует множество строгих правил в отношении покупки и продажи недвижимости. В частности, продавец по закону обязан сообщать потенциальному покупателю обо всех известных ему недочетах или дефектах. Если этого не будет сделано, то покупатель может привлечь продавца к суду в течение 7 лет после продажи. При этом продавец будет нести ответственность за все выявленные недоделки или повреждения и должен будет оплатить ремонт. Таким образом, если вы купите здание с протекающей крышей, о которой вам не было сообщено до подписания договора купли-продажи, то вы будете иметь право потребовать оплаты ремонта от предыдущего владельца. Для того, чтобы эти деньги получить, вам потребуется пройти судебное разбирательство и дождаться вынесения решения. Поэтому покупатель и продавец на такой случай оформляют страховку на сумму 5000 норвежских крон, которая действует в течение 7 лет. Если в приобретенном объекте в ходе его эксплуатации выявятся какие-либо серьезные дефекты, о которых покупатель не знал, страховая компания обратится в суд и оплатит ремонт, так что вам не прижмется судиться с продавцом.
Все это означает, что когда дело доходит до продажи и покупки недвижимости, владелец должен будет предоставить подробнейший список, в котором перечислены все строительные и ремонтные работы, когда-либо здесь выполненные. Кроме того, в нем должен быть указан каждый дефект, описаны все возможные проблемы, которые только можно вообразить. Такой документ обязательно существует для каждого конкретного дома. Он напоминает полную медицинскую карту человека, в которой описаны все обращения в медицинские учреждения и все места работы с самого рождения. При выборе дома в Норвегии агент по недвижимости должен будет дать вам не просто краткую характеристику на одной страничке, как во многих других странах мира, А предоставить целый том документов, иногда на 30 страниц и более, с которым вы сможете с ней спокойно ознакомиться примерно за неделю до просмотра дома.
Таким образом покупатель заранее и довольно точно знает, с каким именно объектом он собирается работать, и ему не потребуется заказывать дополнительные строительные экспертизы, анализ юридических документов или оценку рынка.
Покупатель читает подробное описание и, если ему нравится то, что он видит, он, обращается в свой банк для подтверждения финансирования, а затем едет осматривать дом. Если после осмотра интерес к объекту недвижимости не пропал, пришла пора готовиться к участию в торгах.
Покупка дома
В Норвегии все дома продаются на открытых торгах, организованных по типу аукциона. В качестве стартовой цены объекта недвижимости заявляется его официально зарегистрированная рыночная стоимость. Это – совсем не то же самое, что оценочная стоимость, кадастровая стоимость или любая другая оценка, которая каким-то образом связана с рыночной ценой.
Теоретически, недвижимость должна продаваться по заявленной цене, или, может быть, чуть выше, если на торги завялено, как минимум, два заинтересованных участника. Конечно, иногда покупатели готовы платить много больше запрошенной цены. Но в Норвегии это не считается разумным. Банкам такие маневры тоже не по вкусу. Учтите, что если вы предложите за дом цену более чем на 15% превышающую стартовую оценку, вы вряд ли сможете получить требуемое финансирование.
Если после просмотра дома вы решите, что он вам нравится, нужно будет подписать базовый, но обязательный к выполнению договор купли-продажи. Его текст вам предоставит ваш агент по недвижимости. Следующий шаг – выставить ставку на сумму 1 норвежская крона. Реальный аукцион по данному объекту стартует на следующий день в полдень. Решение о том, кто из участников выигрывает торги, принимает продавец. Как правило, он выбирает того, кто предложит самую высокую цену. Но это не обязательно. Выставляя ставку вы можете прописать в ней те или иные условия. Например, указать дату передачи недвижимости или отметить, что должно быть включено в передаваемую вам собственность. Это может быть, например, мебель и посуда. Таким образом, продавец может выбрать лот с не самой высокой ценой, но без каких-либо условий и с более ранней датой передачи.
Вы можете участвовать в торгах лично, но обычно они проводятся по телефону. То есть вы можете находиться на работе, ходить по магазинам, гулять в парке или заниматься обычными повседневными делами. В зависимости от числа участников и величины спроса такие, торги могут длиться несколько дней. Прием заявок закрываются через 24 часа после последней ставки или после того, как продавец принял одно из предложений.
Завершение продажи
После того, как тендер выигран, вы подписываете с продавцом официальный договор купли-продажи, оформляете страховку и еще несколько обязательных документов. По закону агентство недвижимости должно помочь вам в прохождении всех этих формальностей. Обратите внимание, что все документы будут написаны по-норвежски. Риэлтор не обязан переводить бумаги или предоставлять переводчика. Если норвежский язык вам не знаком, позаботьтесь об участии в этом процессе переводчика. Как правило, подписание всех документов на этом этапе занимает не менее часа, а при участии переводчика еще дольше. Получив подписанный окончательный договор купли-продажи, вы должны будете доставить его в свой банк, и уже он оплатит все необходимые издержки, включая все налоги на имущество. После этого покупатель или банк по его поручению оплачивает стоимость покупки в согласованную дату передачи объекта недвижимости. Некоторые риэлторы могут потребовать внесения 10% депозита уже в момент подписании окончательного договора купли-продажи. Это вполне законно, но не является частой практикой в Норвегии.
Передача недвижимости
Последний шаг сделки – официальная передача дома. В заранее согласованную дату вы встречаетесь с агентом по недвижимости и предыдущим владельцем, еще раз осматриваете купленный вами дом и получаете ключи. Это займет примерно полчаса, и не должно встретить никаких сложностей.
На всякий случай подготовьте для этого вам чек-лист, который поможет упростить прочем передачи дома.
Если вы заметили что-то, что вас не устраивает, это следует указать в документе о передачи недвижимости. Он называется «overtagelses». Если в доме что-то не работает, требуйте скидку или оплату починки. Если продавец согласен, сумма также должна быть указана в документе.
Продавец и покупатель должны записать для себя показания счетчика электроэнергии.
- Проще всего сфотографировать данные на телефон – так у вас будут доказательства на случай возникновения споров впоследствии;
- Убедитесь, что вы получили ключи от всех дверей;
- Напомните продавцу, чтобы он изменил свой адрес места жительства везде, где он его когда-либо указывал;
- Убедитесь, что продавец оплатил все муниципальные сборы (канализация, вода и т. д.);
- Убедитесь, что вы знаете, где находятся краны подачи воды, и знаете, как в случае необходимости отключить воду для всего дома;
- Получите информацию о парковке;
- Уточните, в какой день недели вывозится мусор;
- Проверьте чердак / подвал на наличие неприятных запахов или следов воды;
- В доме должны быть огнетушители, а также пожарная сигнализация по всему дому. Если этого нет, попросите продавца все это установить или предоставить вам скидку;
- Если вас не устраивает то, как убран дом после предыдущих владельцев, вы можете потребовать, чтобы они пришли и повторно убрали за собой помещение. Вы можете делать это столько раз, сколько захотите, пока вас не устроит результат. Или вы можете попросить скидку, чтобы оплатить работу профессиональной клининговой компании.
Вот, пожалуй и все! Теперь этот новый дом в Норвегии ваш!
Истоник http://lorenz.co.nz/2013/03/18/how-to-buy-a-house-in-norway
