Базовое руководство для инвестора и основные моменты, которые должны знать иностранцы о приобретении и владении недвижимостью в Греции.
В последние несколько лет Греция стала привлекательным местом для инвесторов, которые рассматривают эту страну как новый путь выгодного вложение капитала. Их привлекает обилие качественной недвижимости, которую можно сегодня купить по весьма доступным ценам. Для того, чтобы ваш новый дом не стал бы истончим стресса, познакомьтесь с некоторыми важнейшими требованиями и условиями.
Права собственности
Владельцы недвижимости в Греции могут иметь разные права.
Полная собственность (абсолютная или совместная)
Доверительная собственность (абсолютная или совместная)
Право пожизненного пользования (абсолютный или совместный)
Крайне важно, чтобы покупатель точно знал, какие права имеет продавец, поскольку это будет сильно сказываться на стоимости приобретаемого объекта.
Как передается недвижимость
В Греции существуют различные способы приобретения недвижимости. Для иностранных инвесторов это многообразие, как правило, сводится к двум вариантам:
Приобретение по договору купли-продажи. Покупатель и продавец обращаются к нотариусу и подписывают контракт, который впоследствии регистрируется в местном кадастре или Земельной книге.
Приобретение на открытых торгах. С 2017 года в Греции объекты недвижимости могут продаваться на электронных аукционах. В них могут принимать участие как греки, так и иностранцы, как физические лица, так и компании. Процедура абсолютно открытая, и все выставленные на торги объекты подробно отписываются в специальной еженедельной рассылке. Подписаться на нее также может любой желающий.
Процесс покупки шаг за шагом
Шаг 1. Выбрать объект недвижимости.
Шаг 2. Нанять юриста, который проверит чистоту документов. Для этого он проедет поиск информации на данный объект в Земельной книге и даст официально заключение о том, что интересующий инвестора актив действительно принадлежит продавцу и не имеет на себе никаких обременений. Адвокат также проверяет доступность недвижимости для продажи, то есть не находится ли она в зоне, где действуют местные запреты или ограничения.
Шаг 3. Получение налогового номера. Законы Греции требуют, чтобы любая сторона (физическое или юридическое лицо), участвующая в сделке, совершаемой на территории страны, еще до приобретения недвижимости имела бы свой уникальный налоговый номер.
Шаг 4. Техническое освидетельствование объекта. Этот этап не является обязательным. Но специалисты настоятельно рекомендуют не экономить на нем. “Техосмотр” сократит до минимума риск возникновения впоследствии разного рода проблем, связанных с отступлением постройки от утвержденного проекта, или более поздних перестроек без необходимых разрешений. Такие “мелочи” могут привести к тому, что продажу признают недействительной.
Шаг 5. Оплата налога на приобретение недвижимости. В настоящее время он составляет 3% от стоимости сделки.
Шаг 6. Подписание и нотариальное заверение финального договора купли-продажи. После этого у покупателя появляется правоустанавливающий документ, который является первым шагом к владению недвижимостью.
Шаг 7. Получение регистрационного свидетельства о праве собственности в местном Земельном реестре. Этот документ и будет абсолютным доказательством права собственности.
Шаг 8. Регистрация купленной недвижимости в налоговой инспекции.
Оплата налогов
В Греции на всю имеющуюся в собственности недвижимость владелец уплачивает ежегодный налог (ENFIA), который рассчитывается, исходя из ее стоимости. Он применяется ко всем типам объектов, вне зависимости от вида прав владельца. Этот налог обязаны платить как физические, так и юридические лица независимо от того, являются ли они резидентами станы или иностранцами.
Доходы, которые приносит своему владельцу объект недвижимости – будь то сдача туристам, программа Airbnb, долгосрочная аренда или любые другие варианты – подлежат обязательному налогообложению. Физические лица облагаются налогом по различным ставкам в зависимости от суммы полученного дохода. Юридические платят налоги в соответствии с их статусами налогоплательщика, как правило, сумма налога рассчитывается так же как и НДС и составляет 29%.
Ограничения для иностранцев
В Греции для иностранных инвесторов, покупающих недвижимость, действуют следующие дополнительные ограничения, связанные со статусом региона.
Лесные районы. В соответствии с Греческой конституцией, назначение объектов землепользование, расположенных в районах, отнесенных к категории “леса”, не может быть изменено.
Приграничные регионы. Вблизи границ иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость только после получения специального разрешения от профильного министерства. Точный перечень таких регионов Греции доступен для свободного ознакомления.
Пригороды. При покупке домов, расположенных за пределами городских или жилых районов, требуется особое внимание, так как на эти объекты могут быть наложены ограничения в том, что касается их дальнейшего развития. Очень часто такие участки не могут быть разделены на более мелкие сегменты.
Побережье. Строительство в районах, расположенных вблизи морского побережья, может быть полностью запрещено или разрешено при условии выполнения целого ряда условий, определенных правительством Греции.
Районы исторической значимости. Строительство в районах, расположенных вблизи памятников архитектуры, может быть полностью запрещено или разрешено на определенных условиях. В большинстве случаев для получения такого разрешение требуется специальная экспертиза Министерства культуры.
Природоохранные зоны. Для строительства в охраняемых экологами областях требуется специальное разрешение Министерство охраны окружающей среды. Мало того, этот государственный орган вправе заблокировать регистрацию сделки купли-продажи.
Заключение
Несмотря на довольно обширные перечень аспектов, которые необходимо брать в расчет при покупке недвижимости в Греции, вы найдете очень мало инвесторов, недовольных своими покупками. Если сделать все грамотно, то вы легко сумеете избежать подводных камней и купить отличный домик у моря!
